Zalewam sąsiada z dołu, ale u mnie w łazience jest sucho. Jak to możliwe ?

Problem zalewania wodą sąsiadów mieszkających poniżej jest tak stary jak idea, nowoczesnego mieszkalnictwa wielorodzinnego. W momencie, kiedy w każdy mieszkaniu jest woda pod ciśnieniem, takich zalań jest bardzo dużo. W artykule omówimy temat ruchu wody pomiędzy kondygnacjami w budynkach mieszkalnych i wynikające z tego problemy i niedogodności.

Kto jest odpowiedzialny za wypływ wody ?

W przypadku wzajemnego zalewania mieszkań w budynkach wielorodzinnych najważniejsze jest wskazanie winowajcy, podmiotu lub osoby, która odpowiada na powstanie szkody. W tym celu konieczne są oględziny poszczególnych mieszkań i części wspólnych budynku (szachty instalacyjne w budynku) w celu, chociaż wstępnego określania potencjalnego miejsca lub chociaż mieszkania skąd napływa woda. Zwykle takie prace w pierwszej kolejności wykonuje serwis techniczny spółdzielni lub jest to samorzutna akcja poszkodowanych mieszkańców.

Jakie prace należy wykonać w celu wstępnej diagnostyki wycieku wody ?

• oględziny łazienki (łazienek) powyżej mieszkania lub klatki schodowej, która została zalana. Warto zwrócić uwagę na strefę pod lub w szafkach kuchennych, za pralką, przy spłuczkach. Szukać należy wody w formie kałuży lub śladów po obecności wody – rozmytych śladów kurzu
• obowiązkowo należy zajrzeć pod wannę i sprawdzić najbliższą okolicę kabin prysznicowych, czy nie zbiera się tam woda.
• jeżeli jest taka możliwość koniecznie należy zajrzeć do zabudowy lub kanałów szachtów. Woda przede wszystkim przemieszcza się pomiędzy kondygnacjami przez przepusty instalacyjne. Szukać należy śladów obecności wody lub śladów po jej napływie.

Jeżeli oględziny wykonane z pomocą silnej latarki nie przyniosą efektu, konieczne jest wezwanie firmy diagnostycznej takiej jak nasza.

Jak przemieszcza się woda pomiędzy piętrami budynku ?

Woda spływa po konstrukcji budynku tak jak pozwala jej na to fizyka. Nachylenie stropu, bruzda w ścianie lub posadzce w celu ukrycia rur, otuliny mające izolować instalację od warunków zewnętrznych – wszystko to prowadzi, kierunkuje ruch wody w sobie tylko znanym kierunku i destynacji. Efekty tego napływu widoczne są jako zawilgocone ściany i sufity w mieszkaniach przyległych lub znajdujących się poniżej.

Jak wynika z mojego doświadczenie zawodowego bardzo często zdarza się, że woda spływając po konstrukcji budynku omija jedno lub więcej mieszkań w pionie i pojawia się losowym mieszkaniu poniżej, a prawie zawsze zalewa lokal na parterze.

Schemat zalewania mieszkań w przykładowym budynku jednorodzinnym. Zaproponowany przeze mnie przykład przedstawia hipotetyczny wyciek wody w mieszkaniu na drugim piętrze , migrację wody pod płytkami w tym mieszkaniu i brak widocznych śladów zalania. Jest to sztampowy przykład sytuacji jak w tytule artykułu – Zalewam sąsiada, ale u mnie nic nie widać. Woda spływa w dół w szachcie instalacyjnym, omijając zupełnie mieszkanie na pierwszym piętrze. Jak widać zalewane jest mieszkania na parterze, gdzie woda wylewa się powodując zawilgocenie sufitu i ścian. Takie zdarzenie jest jak najbardziej prawdopodobne i podobne scenariusze przerabiałem wiele.

W takim przypadku najbardziej prawdopodobne jest, że nieszczelność, albo awaria miała miejsce na pierwszym piętrze. Zwykle jest taki skrót myślowy, że źródło napływu wody ma miejsce zawsze piętro wyżej. Trochę w tym prawdy, ale nie zawsze tak jest. Amatorskie oględziny wykażą, że sucho jest w obydwu łazienkach zarówno na pierwszym jak i na drugim piętrze. Zwykle dopiero dogłębna diagnostyka wykonana przez profesjonalną firmę pozwoli na wskazanie właściwego mieszkania oraz miejsca nieszczelności instalacji.

Jakie metody diagnostyczne można zastosować do wskazania miejsca nieszczelności.

W przypadku zlewania pomiędzy sąsiadami zawsze cenna jest współpraca i wzajemne porozumienie sąsiedzkie. W przypadku jeżeli napływ wody jest wyraźnie okresowy i charakteryzuje się obfitym napływem, co świadczy o rozszczelnieniu kanalizacji, tylko współpraca i obserwacja pozwoli na wskazanie mieszkania i urządzenia z uszkodzonym odpływem. Technik diagnostycznych jest wiele min. używanie poszczególnych urządzeń w danych godzinach i obserwacja siły napływu wody.

Jeżeli na ścianach lub suficie pojawia się wykwit, mokra plama, która rośnie i powiększa się tu nie ma pewności, czy to jest kanalizacja czy instalacja pozostająca pod stałym ciśnieniem sieciowym. W takim przypadku konieczne profesjonalne badania

• próby ciśnieniowe instalacji
• badanie termowizyjne oraz pomiary zawilgocenia ścian oraz pod płytkami
• inspekcja kanalizacji
• badanie szczelności kanalizacji barwnikami

Wszystkie te badania wykonujemy w ramach naszej diagnostyki wyciekowej. Badamy wtedy każde mieszkanie w pionie, do momentu aż wykryjemy miejsce nieszczelności.

Kto zapłaci za remont i osuszanie zalanego mieszkania ?

W zależności do tego, gdzie wskazane zostanie źródło napływu wody wskazywany jest winowajca całego zalania. W przypadku jeżeli wyciek ma miejsce w mieszkaniu są sąsiadów to oni pokrywają koszty diagnostyki oraz remontu.

Jakie są możliwości uzyskania rekompensaty finansowej za poniesione straty :

• jeżeli sąsiad ma ubezpieczenie – zgłaszamy szkodę z polisy podając jego numer ubezpieczenia
• w wypadku jeżeli winowajca nie ma ubezpieczenia, to pokrywa koszty z własnej kieszeni

Jeżeli zalanie powstało w wyniku nieszczelności na części wspólnej tj. na pionie kanalizacyjnym lub linii zasilania wody przed wodomierzami w mieszkaniach takie koszty ponosi wspólnota lub spółdzielnia i zwykle są one rozliczane przez ubezpieczenie.

Oczywiście zdarza się że, właściciele zalanych mieszkań sami porywają koszty diagnostyki oraz remontu mieszkania ze swojej polisy, chodząc później swoich racji w sądzie lub załatwiając to polubownie rozliczeniem pomiędzy ubezpieczalniami.

Można zalewać sąsiada bez objawów wycieku u siebie w mieszkaniu

Oczywiście, że można zalewać sąsiada z mieszkania obok lub poniżej, lub dwa i trzy piętra poniżej z własnej pięknej łazienki, gdzie nie będzie śladów wycieku wody. Wstępne oględziny nic nie wykażą, dopiero profesjonalna diagnostyka pokaże prawdziwy obraz diagnostyczny. Woda potrafi migrować pod płytkami przelewając się do najbardziej dogodnego miejsca, skąd po wezbraniu przelewa się dalej, poddając się sile ciążenia w momencie, kiedy dotrze do przepustu w płycie stropu zaczyna swoją destrukcyjną podróż w stronę kolejnych mieszkań.